Die Berliner CDU will in großem Stil enteignen: Wie Schwarz-Rot mit einem unbezahlbaren Gesetz Wähler täuscht und Investoren vertreibt

„Berlin bleibt doch Berlin, da kannste nichts dran ändern!“, heißt es im Lied. Das Lied hat recht, denn in Berlin geht alles immer „seinen sozialistischen Gang“, wie es in einem anderen Lied (von Wolf Biermann) heißt. Und in der Tat: An der linken Grundstimmung in der Berliner Politik kann niemand nichts ändern.

Deshalb konnten ein paar linke NGOs den Berlinern vor Jahren den Floh ins Ohr setzen, ihre Mieten würden sinken, sobald ihre Stadt nur ein paar hunderttausend Wohnungen enteignet und in Gemeineigentum umwandelt. Seitdem glauben die Berliner das. Zahllose Ökonomen, Juristen und Immobilienspezialisten haben den Berlinern daraufhin erklärt, dass dieses Projekt rechtlich, wirtschaftlich und finanziell nicht machbar ist, aber das ficht diese nicht an. Die Berliner machen einfach weiter. Die fahren mit Vollgas auf die noch ein Stück entfernte, aber bereits gut sichtbare Wand des Sozialismus zu und sagen sich: Wenn wir an der Wand sind, sehen wir ja, was passiert.

Über dieses Thema ist schon viel geschrieben worden. Es ist von klugen Leuten widerlegt, zerlegt und zerrissen worden, aber es geht nicht weg. Ja, der Berliner Senat ist genau jetzt damit befasst, ein formelles Gesetz auf den Weg zu bringen, mit dem die spätere Enteignung der Wohnbaugesellschaften vorbereitet werden soll. Wie immer bei großen Gesetzesvorhaben, die ihre Kritiker haben, ist der ganze Prozess schwierig, langwierig und undurchschaubar. Zeit also, Licht in dieses sozialistische Dunkel zu bringen.

Der Volksentscheid und seine Folgen

Angefangen hat alles 2021. Damals hat die Mehrheit der Berliner Bürger bei einem Volksentscheid folgender Aussage zugestimmt: „Der Berliner Senat wird aufgefordert, alle notwendigen Maßnahmen einzuleiten, um Immobilienunternehmen mit jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin zu vergesellschaften und deren Wohnungsbestände in Gemeineigentum zu überführen.“ Zwei Jahre später haben SPD und CDU nach Wahlen in ihrer Koalitionsvereinbarung beschlossen, das Ergebnis des Volksentscheids aus dem Jahr 2021 umzusetzen.

Eine Aktivistin in violetter Weste hält eine Sektflasche mit der Aufschrift von 59 Prozent auf dem Etikett – so viele Personen stimmten beim Entscheid für das Enteignungsbegehren.

Damit das auch wirklich passiert, ist die SPD vorgeprescht und hat im Juli 2025 einen Entwurf für ein sog. „Vergesellschaftungsrahmengesetz“, kurz „VergRG Berlin“, vorgelegt. Mit diesem Gesetzentwurf soll ein rechtlicher Rahmen für spätere Enteignungen geschaffen werden.

Das Vergesellschaftungsrahmengesetz der SPD würde, sollte es beschlossen werden, dem Abgeordnetenhaus atemberaubende Rechte einräumen. Ginge es nach der SPD, dann könnte Berlin nicht nur Wohnbaugesellschaften enteignen, sondern auch Energieversorger, Müllentsorgungsbetriebe, Wasserversorger, den öffentlichen Nahverkehr sowie „Post-, Telekommunikations- und digitale Kommunikationsdienste“ – ja sogar Gesundheitsdienste. Und selbst diese Horrorliste ist keineswegs abgeschlossen, sondern könnte in der Praxis jederzeit verlängert werden. Enteignet werden könnte nach dem Willen der SPD aber nicht nur das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden, sondern auch Erbbaurechte, die Rechte zum Erwerb von Grundstücken, Naturschätze und alle Arten von Produktionsmitteln, sprich ganze Unternehmen, Anlagen und Maschinen, mit denen irgendetwas erzeugt oder eine Dienstleistung erbracht wird.

Einmal enteignet, will die SPD diese Güter in Gemeineigentum überführen und durch eine Anstalt des öffentlichen Rechts (AöR) oder andere „Formen der Gemeinwirtschaft“ verwalten lassen. Ginge es nach der SPD, dann lägen die Entschädigungssummen, die an die enteigneten Betriebe aus der Privatwirtschaft zu bezahlen wären, ausdrücklich unter dem Verkehrswert, also dem tatsächlichen Marktwert, da die SPD die private Gewinnerzielung mit solchem Eigentum in Berlin für beendet erklärt hat.
Sie merken es schon am DDR-Ton dieses Gesetzentwurfs: Das ist der Sound von Marx, Mao und Lenin. Die Berliner SPD, die bei den Wahlen 2023 ihr schlechtestes Wahlergebnis nach dem Zweiten Weltkrieg eingefahren und nicht einmal ein Fünftel der Berliner Wähler repräsentiert, unternimmt einen ernsthaften Versuch, eine Art von sozialistischer Stadtrepublik inklusive der Enteignung von Produktionsmitteln durchzusetzen.

Irgendwann muss dieser Fakt auch der Berliner CDU aufgefallen sein und dort zu einem nervösen Hüsteln geführt haben. Denn auch wenn die Kai-Wegner-CDU nur Zentimeter von der SPD entfernt ist, muss ihr inzwischen gedämmert haben, dass sich mit solchen Positionen nie mehr eine Wahl gewinnen lässt. Auch nicht im linken Berlin. Und überhaupt hatte Bürgermeister Wegner ja noch im Juli selbstbewusst getwittert: „Mit mir wird es keine Enteignungen geben.“

Das Begehren sieht vor, gegen große Immobilienkonzerne vorzugehen.

Deshalb hat die CDU das Vergesellschaftungsrahmengesetz der SPD überarbeitet, um dem Eindruck entgegenzuwirken, bei der Berliner CDU handle es sich um eine sozialistische Einheitspartei, die den Primat der SPD unbedingt anerkennt. NiUS hat das Ergebnis vorab geprüft, und siehe da: Aus einem DDR-Gesetz wurde ein DDR-light-Gesetz. Immer noch mit vollem sozialistischem Geschmack, aber mit einem postbürgerlichen Touch, wie ihn die moderne CDU liebt.

Wer bis jetzt glaubte, die Berliner CDU habe sich bis dato Reste einer bürgerlich-konservativen Einstellung bewahrt, der muss nun feststellen: Davon ist nichts mehr übrig. Die Berliner CDU ist ab sofort und ganz offiziell für Enteignungen in großem Stil zu haben. Das ist ein sensationeller Tabubruch, der trotzdem weder in Berlin noch in der restlichen Republik zu vielen Diskussionen geführt hat – vermutlich, weil man der Kai-Wegner-CDU im Besonderen und der Friedrich-Merz-CDU im Allgemeinen sowieso absolut alles zutraut. Jetzt ist klar: Mit der CDU ist rechts gar nichts und links alles machbar. Auch Mao, Lenin und Trotzki.

Vom Missverhältnis zwischen öffentlichem Bedarf und realer Versorgung

Was sind jetzt die Unterschiede zwischen dem Entwurf für ein Vergesellschaftungsrahmengesetz der SPD und dem Entwurf für ein „Rahmengesetz zur Regelung grundsätzlicher Fragen im Zusammenhang mit der Ausübung der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin nach Artikel 15 Grundgesetz“, wie das überarbeitete Monster mit ganzem Namen heißt?

In Summe sind – allerdings mit zwei wesentlichen Ausnahmen – die Unterschiede zwischen dem SPD-Entwurf und dem CDU/SPD-Entwurf nicht groß, oft geht es nur um Details. Gemäß dem neuen CDU/SPD-Papier ist die Überführung des vergesellschafteten Eigentums in Gemeineigentum nicht zwingend, es sind auch andere Formen erlaubt; Ziel und Zweck der Enteignungen sollen nicht mehr ausschließlich die Deckung öffentlichen Bedarfs (SPD) sein, sondern die Beseitigung eines „Missverhältnisses“ zwischen öffentlichem Bedarf und realer Versorgung (CDU/SPD), und die Erforderlichkeitsprüfung vor der Enteignung soll nicht erleichtert werden, wie die SPD das gerne gehabt hätte, sondern muss standardmäßig ausfallen.
Diese juristischen Wortklaubereien ändern nichts an der Tatsache, dass hier nach wie vor ein Gesetz auf den Weg gebracht wird, das die Enteignung hunderttausender Wohnungen und Gott weiß was noch für Güter legalisieren soll.

Der Regierende Bürgermeister Kai Wegner warb mit einem straff konservativen Programm im Wahlkampf – entpuppte sich aber als linker Bürgermeister.

Zwei wesentliche Unterschiede zwischen dem SPD-Entwurf und dem CDU/SPD-Entwurf gibt es allerdings: Im neuen Entwurf aus dem Dezember heißt es nun, die Vergesellschaftung dürfe die Leistungsfähigkeit des Landeshaushalts „nicht auf Dauer erheblich einschränken“. Und in puncto Entschädigung steht da nicht mehr, „die Höhe der Entschädigung ist niedriger zu bestimmen als der Verkehrswert der enteigneten Güter“, sondern: die „angemessene Entschädigung ist der Verkehrswert.“

Die unbezahlbare Rechnung

Diese beiden Punkte sind allerdings Gamechanger. Denn: Land und Stadt Berlin verfügen nicht annähernd über die Mittel, um die Eigentümer von 220.000 Wohnungen mit dem Verkehrswert zu entschädigen.

Das zeigt eine überschlägige Rechnung: Bei einer Enteignung von 220.000 Mietwohnungen in Berlin ist von einem realistischen Marktwert von insgesamt rund 37,96 Milliarden Euro auszugehen. Grundlage dieser Bewertung ist eine durchschnittliche Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern sowie eine durchschnittliche Ist-Miete von 8,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Daraus ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete von 6.720 Euro pro Wohnung. Von diesem Betrag sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen. Diese setzen sich aus einem Instandhaltungssatz von 14 Euro pro Quadratmeter und Jahr (entspricht 980 Euro pro Wohnung) sowie Kosten für Verwaltung und Mietausfälle zusammen. In der Summe ergibt dies Bewirtschaftungskosten von 1.543 Euro pro Jahr. Es verbleibt somit ein Jahresreinertrag von 5.177 Euro je Wohnung. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,0 Prozent ergibt sich ein rechnerischer Ertragswert von rund 172.567 Euro je Wohnung. Multipliziert mit 220.000 Wohnungen ergibt das einen Gesamtwert von rund 38 Milliarden Euro.

Diese unfassbare Summe müsste die Stadt den heutigen Eigentümern der Wohnungen bezahlen. Das ist aber nur der Minimalwert, der den vielen zu erwartenden Klagen der Eigentümer vermutlich nicht standhalten würde, denn ein kommerzieller Investor wie BlackRock würde mit Zielmieten von 12,50 Euro pro Quadratmeter und einem Kapitalisierungszinssatz von zwei Prozent argumentieren – womit der Gesamtwert aller Wohnungen bei 72 Milliarden Euro läge. Und auf diese Summe würden Großinvestoren die Stadt nach einer Enteignung dann auch verklagen.

Altbauwohnungen auf dem Schiffbauerdamm in Berlin-Mitte: Objekte der Begierde.

Das sind Zahlen, die Berlin niemals stemmen kann. Jede auch nur kursorische Prüfung zeigt, dass Berlin sich weder Enteignungen noch Sozialismus leisten kann. Die Stadt Berlin ist mit rund 68 Milliarden Euro Schulden (zum Vergleich: Hamburg hat 33 Milliarden Euro, Frankfurt am Main 2,7 Milliarden Euro, Köln 7,5 Milliarden Euro und München ebenfalls 7,5 Milliarden Euro Schulden.) heute bereits die am höchsten verschuldete Stadt der Bundesrepublik. Entschädigungszahlungen von 40 Milliarden Euro an die Immobiliengesellschaften nach einer Enteignung würden den Schuldenstand der Stadt signifikant erhöhen und zu jährlichen Zinskosten von 1,68 Milliarden Euro pro Jahr führen.

Da im neuen Entwurf für das Vergesellschaftungsrahmengesetz von CDU/SPD ausdrücklich festgelegt ist, dass bei allen Enteignungen dem Eigentümer der Verkehrswert zu entschädigen ist und Berlin diesen weder mit Krediten noch aus dem laufenden Haushalt aufbringen kann, ist damit auch der nächste Punkt in diesem Gesetzentwurf erschlagen: die Haushaltsbelastung. Denn dort steht jetzt: „Die Vergesellschaftung darf die Leistungsfähigkeit des Landeshaushalts nicht auf Dauer erheblich einschränken.“ Jede Enteignung größeren Stils würde aber die Leistungsfähigkeit des Berliner Haushalts nicht nur dauerhaft wesentlich einschränken, sondern ihn in Grund und Boden fahren – was jedes Erstsemester in Volkswirtschaft mit einer einfachen Excel-Tabelle zeigen kann. Damit ist das geplante große sozialistische Experiment der Stadt Berlin von vornherein als ein Non-Starter entzaubert.

Täuschung oder Drohgebärde?

Es bleibt die Frage, wie zwei Parteien aus der Mitte der Gesellschaft auf die Idee kommen, Enteignungen ernsthaft im Berliner Abgeordnetenhaus zu debattieren – was in der Geschichte der Republik noch nie geschehen ist. Bei den Grünen und der Linkspartei kann man sich das problemlos vorstellen, die würden, ließen es die Gesetze nur zu, tatsächlich nach Herzenslust enteignen. Aber SPD und CDU?

Zwei Thesen zur Erklärung bieten sich an: Abschreckung und Wählertäuschung. Abschreckung meint: SPD und CDU verabschieden ein Gesetz, das die Enteignung von großen Immobiliengesellschaften rechtlich ermöglicht, aber nicht, um tatsächlich in großem Stil zu enteignen, sondern um vor den Augen der Wohnungsbaugesellschaften eine Drohkulisse aufzubauen. Also, um denen zu sagen: Wenn ihr euch mit den Neuvertragsmieten nicht zusammenreißt, dann können wir euch jederzeit enteignen.

Wollte einst „Mietern wirklich helfen“: Der Berliner Bürgermeister Kai Wegner.

Die These der Wählertäuschung ist sinistrer, aber sie betrifft eine Black Art, mit der die Spitzen jeder Partei viel Erfahrung haben. Diese Theorie geht so: CDU und selbst SPD ist in Wahrheit klar, dass Enteignungen juristisch nicht durchsetzbar und budgetmäßig nicht darstellbar sind. Aber es gibt ja diesen vermaledeiten Volksentscheid aus dem Jahr 2021, dessen Umsetzung im Koalitionsvertrag versprochen wurde. In Wirklichkeit kann die Koalition den nicht umsetzen, aber den Wählern darf man das nicht sagen – wie stünde man denn da? Also bringt man ein Rahmengesetz auf den Weg, das in der Theorie Enteignungen ermöglicht, was ehrlichen Willen demonstriert, während man in der Praxis gar nicht daran denkt.

Keine dieser Optionen ist gut, weil sie mit einem gefährlichen Gedankengut spielt und der Wähler sich, egal wie die Sache ausgeht, getäuscht vorkommen muss. SPD und CDU hätten den Berlinern von vornherein sagen müssen, dass das Ergebnis des Volksentscheids nicht in die politische Realität umgesetzt werden kann, weil es a) juristisch und ökonomisch nicht möglich ist und wir b) nicht in einem sozialistischen Land leben. Bedenkt man schließlich noch, was für ein fatales Signal diese unselige Diskussion um Enteignungen an Immobiliengesellschaften, Banken und Großunternehmen, also dringend benötigte Investoren und Arbeitgeber, sendet, die die Berliner Wirtschaft bitter nötig hat, dann ist klar, was für einen Schaden diese Koalition jetzt schon angerichtet hat.

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