Für viele Familien zerplatzt der Traum vom Eigenheim – das sind die Gründe dafür

Es gibt Dinge, die man sich nur wenige Jahre später absolut nicht mehr vorstellen kann ...

Zum Beispiel das: 2005 hat ein Einfamilienhaus in Bayern im Schnitt 208.500 Euro gekostet, in Berlin waren es 230.000 Euro und in Hamburg, dem damals teuersten Pflaster der Republik, 260.000 Euro. Der deutschlandweite Durchschnitt lag bei 175.000 Euro. Das ist jetzt gar nicht so lange her, keine 20 Jahre. Aber zwischen damals und heute liegen Welten. Auf jeden Fall bei Immobilienpreisen und Baukosten.

Heute liegen die durchschnittlichen Kosten für das idealtypische Einfamilienhaus (150 Quadratmeter Wohnfläche, 500 Quadratmeter Grundstück) bei 500.000 Euro. Aber bitte: Das sind deutschlandweit die Durchschnittskosten – und die werden durch Objekte in strukturschwachen Regionen ordentlich verzerrt. In Hamburg, München und Berlin liegen wir heute in puncto Einfamilienhaus locker bei eineinhalb Millionen Euro, in guten Lagen gerne bei zweieinhalb, und in allen anderen lebenswerten Städten immer über der Million. Glaubt man dem Statistischen Bundesamt, dann haben sich die Hauspreise von 2009 bis 2022 ziemlich genau verdoppelt. Seitdem sind sie minimal gesunken, aber das spielt keine Rolle, denn sie steigen schon wieder leicht.

Die Entwicklung des Hauspreisindex von 2000 bis 2024. (Quelle: Statista)

Für Deutsche, die vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung träumen, und das sind 75 Prozent, sind das Horrorzahlen. Die fragen sich zu Recht: Kann ich mir jemals im Leben überhaupt nur eine Zweizimmerwohnung leisten, vom eigenen Haus gar nicht zu reden – oder muss ich lebenslänglich zur Miete wohnen?

Eine Kieler Studie sucht nach Gründen für die Entwicklung

Wie ist das gekommen? Wie kann ein Häuschen, das einmal zum Geburtsrecht fleißiger Menschen gehörte und den Traum aller Bürger darstellt, so schnell so teuer geworden sein?

Diese Frage hat sich auch die ARGE//eV gestellt und versucht, sie mit einer etwas aufgeblasenen, gewohnt schwerfälligen Studie zu beantworten. Wer ist denn jetzt diese ARGE//eV? Hinter diesem schönen Akronym verbirgt sich die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, und dahinter steckt wieder das Wohnungsbauinstitut des Landes Schleswig-Holstein in Kiel. Das klingt jetzt alles nach Staat, Politik, Steuergeldern, Sozialwohnungen und Sozialismus – und irgendwie stimmt das auch. Die ARGE//eV beschäftigt sich auch mit Baupreisen, Qualitätssicherung und Fortbildung, in der Hauptsache aber mit sozialer Wohnraumförderung, also mit Wohnungen für Leute, die sich trotz Bürgergeld keine leisten können. Entsprechend voreingenommen sind Themen und Resultate ihrer Studien.

Die Kieler beginnen ihre Studie mit einer dramatischen Diagnose des aktuellen Wohnungsmarktes, die sich so liest: Es gibt viel zu wenige Wohnungen in Deutschland. Die frei verfügbaren, die es gibt, liegen in den falschen Gebieten (z.B. im Harz oder in Mecklenburg), wo sie keiner braucht. Da, wo sie gebraucht werden, in Großstädten und Ballungsgebieten, sind die Wohnungen zu wenig, zu klein, zu teuer oder alles auf einmal. Das hat dazu geführt, dass aktuell 800.000 Wohnungen fehlen und 9,3 Millionen Menschen (elf Prozent der Bevölkerung), hauptsächlich Arme und Migranten (was häufig dasselbe ist), in überbelegten Wohnungen leben.

Diese nicht gerade originelle Situationsanalyse, die man ungefähr so auch bei den Wohlfahrtsverbänden lesen kann, wirft die Frage auf: Was ist der Grund für diese Misere? Und wird das jemals wieder besser?

Hohe Nachfrage trifft auf geringes Angebot

Der Grund für den deutschen Wohnungsmangel liegt in einer hohen Nachfrage bei geringem Angebot. Diese hohe und ständig steigende Nachfrage kommt durch die Migrationsströme und ihren Druck auf den Wohnungsmarkt zustande. Von 1996 bis 2011 gab es kaum Zuwanderung, ja die Einwohnerzahl ist von 2003 bis 2011 sogar leicht gesunken. Vollkommen konsequent ist in dieser Zeit die Wohnbautätigkeit zurückgegangen, und entsprechend gering war der Preisdruck bei Mieten und Immobilien. Aber dann kamen die Jahre der Massenimmigration – und die haben die deutsche Wohnungslandschaft für immer verändert.

Die Zuwanderung hat die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in die Höhe schießen lassen.

Warum steigt das Angebot nicht?

Nun sagt aber die klassische Theorie der Volkswirtschaft, dass eine hohe Nachfrage im Markt zu höheren Preisen führt, was in der Folge Kapital, Ressourcen und Investment anzieht, wodurch das Angebot steigt und der Markt sein Gleichgewicht wieder erreicht. Und so war das ja auch im deutschen Immobilienmarkt: Die Preise sind durch die Decke gegangen. Nur das Angebot ist nicht mitgewachsen, weshalb der Markt von einem Gleichgewicht noch weit entfernt ist. Aber warum?

Der erste Grund, der den die Spezialisten der ARGE//eV, einfällt, ist der Staat. Der ist schuld, weil er viel zu wenig Sozialwohnungen baut. 100.000 Sozialwohnungen sollte der Staat im Jahr bauen, meinen die Männer aus Kiel, aber aktuell sind es nur 20.000. Das klingt sozialistisch-wohlig-warm, ist aber kein Argument, denn erstens wäre das nur ein Tropfen auf den heißen Stein, und zweitens haben Bund, Länder und Städte sowieso kein Geld für Sozialwohnungen, weil das längst für Rentenerhöhungen, die unterfinanzierte Bundeswehr und das üppige Bürgergeld draufgegangen ist.

Die Studie der ARGE//eV versucht die Gründe für die steigenden Baukosten zu ermitteln.

Also muss es noch einen Grund geben. Und das ist die Entwicklung der Baukosten im Wohnungsbau. Auf diesem Gebiet liegt die eigentliche Expertise der Männer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen. Hier haben sie ganz unideologisch recht. Ihre rhetorisch unspektakulären Nachrichten aus der Geisterbahn der deutschen Baukosteninflation lassen sich so zusammenfassen:

1. Die Kosten für die Errichtung eines Quadratmeters Wohnraum sind in den letzten 25 Jahren um 150 Prozent gestiegen.

2. Allein zwischen 2020 und 2023 betrugt die Steigerung 42 Prozent.

3. Die Herstellungskosten für einen Quadratmeter Wohnraum in deutschen Großstädten liegen bei 5.200 Euro.