Zu viel Bürokratie, zu hohe Steuern, zu viel Zuwanderung: So hat die Ampel den Wohnungsbau zerstört

Die Zukunft des Immobilienmarkts sieht düster aus. Daran ändert auch ein hastig einberufener Baugipfel nichts, der den alleinigen Zweck hat, publizistisch ein paar Wellen zu schlagen. Was es stattdessen bräuchte: Eine Abschaffung der Grunderwerbsteuer und weniger Bürokratie, damit sich auch junge Leute endlich wieder den Traum vom Eigenheim erfüllen können. Ein Gastbeitrag von Markus Brandstetter.

Wenn aus Sicht des Kanzlers irgendetwas nicht läuft, wie es soll, beruft er einen Gipfel ein. Bei so einem Gipfel soll das, was aus eben jener Sicht des Kanzlers nicht passt, passend gemacht werden. Diese Gipfel laufen dann so: Der Kanzler lädt die Spitzen aus Wirtschaft und Gesellschaft ins Kanzleramt ein, lässt koffeinfreien Kaffee und stilles Wasser auftragen und redet danach mit seinem hanseatischen Humor allen gut zu. Immer in der Hoffnung, dass sich die widerspenstigen Spitzen auf dem Nachhauseweg im Mercedes eines Besseren besinnen und tun, was die Regierung will.

Für die Regierung brennt es an allen Ecken und Enden, daher waren in dieser Woche gleich zwei Gipfel fällig: der Baugipfel und der Chemiegipfel. Beide fielen, wie könnte es anders sein, enttäuschend aus.

Wohnungsmarkt unter enormem Druck

Vor allem im Bauwesen ist die Situation dramatisch: In Deutschland fehlt es an Wohnraum, weil zu wenig neue Wohnungen gebaut werden. Die Ampel-Regierung hat am Anfang der Legislaturperiode versprochen, 400.000 neue Wohnungen im Jahr zu schaffen. Davon ist Bauministerin Klara Geywitz weit entfernt: 2021 und 2022 wurden jeweils knapp 300.000 Wohnungen gebaut, in diesem Jahr werden es 230.000 und 2024 noch weniger sein.

Bis 2025 werden etwa eine Million Wohnungen fehlen, was den Wohnungsmarkt unter enormen Druck setzt und die Mieten weiter steigen lassen wird.

In Deutschland wird immer weniger gebaut

Bauverbände kritisieren die Ampel-Politik scharf

Und in so einer Situation dachten Scholz und Geywitz, wenn man ein paar Verbände an einen runden Tisch bringt und dem Ganzen einen schönen Namen gibt („Bündnis bezahlbarer Wohnraum“), ist die Baukrise gelöst. Von wegen. Die Probleme begannen schon im Vorfeld, als der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) sowie der Eigentümerverband Haus & Grund ihre Teilnahme am Wohnungsgipfel absagten. Die Kritik beider Verbände war ebenso einmütig wie klar: Sollten zukünftig wieder mehr Wohnungen gebaut werden, dann bräuchten wir – statt immer neuer Regulierungen – mehr Marktwirtschaft. Und: Die Herumbastelei an den Mieten durch immer neue Mietpreisbremsen müsse aufhören.

Da der von den Medien gehypte Restgipfel nicht ohne Ergebnisse enden durfte, wurde zum guten Schluss ein 14-Punkte-Plan im Eiltempo beschlossen, den die SPD in leichtverständlicher Sprache als „Wohnungs-Wumms“ bezeichnete. Dieser Plan ist alles, nur eines nicht: „Wumms“.

Das fängt damit an, dass der wichtigste Punkt zwar aufgeschoben, aber keineswegs aufgehoben ist. Die Rede ist vom Energiestandard (EH-40) für Neubauten, den Wirtschaftsminister Habeck so gerne 2025 eingeführt hätte, der jetzt aber erst mal nicht kommt. Stattdessen bleibt es beim EH-55-Haus.

Bundeskanzler Olaf Scholz (SPD) und Bauministerin Klara Geywitz (SPD) äußern sich nach dem Wohnungsbaugipfel.

Der Energiestandard EH-40 besagt, dass ein neues Gebäude nur 40 Prozent der Primärenergie benötigt, die irgendein von Bürokraten ersonnenes idealtypisches Referenzgebäude braucht. EH-55-Häuser sind schon teuer zu dämmen, aber bei EH-40-Bauten kostet es noch sehr viel mehr. Diese temporäre Aussetzung ist ein Tropfen auf den heißen Stein, denn die hohen Kosten für Dämmung sind für die Wohnbaumisere ja keineswegs allein verantwortlich. Auch die vage angedeutete erhöhte Abschreibung bei Neubauten, die neuen Milliarden für Sozialwohnungen, die angeblich noch attraktiveren KfW-Förderprogramme und die Erhöhung der Einkommensgrenzen bei der Eigentumsförderung für Familien mit Kind – all das wird den Wohnungsbau nicht ankurbeln. Denn die wahren Probleme liegen woanders.

Und zwar in erster Linie bei der Zuwanderung. Die Nettozuwanderung zwischen 2010 und 2023, also genau in dem Zeitraum, als sich die Immobilienpreise verdoppelten, beträgt 2,6 Millionen Menschen. Das sind die Hauptnachfrager nach Wohnraum – und nicht etwa verbockte Rentner, die viel zu lange in ihren angeblich viel zu großen Wohnungen wohnen bleiben.

Die Grunderwerbssteuer ist viel zu hoch

In einer einigermaßen funktionalen Marktwirtschaft hätte die Wohnungswirtschaft auf diese erhöhte Nachfrage mit dem Bau vieler neuer Wohnungen reagiert – aber wir haben keine funktionale Marktwirtschaft, weil Bund, Länder und Kommunen sich andauernd einmischen. Beispielsweise durch die Mietpreisbremse, die Neubau und Renovierung von Wohnungen behindert; oder durch die viel zu hohe Grunderwerbssteuer, die jungen Menschen den Eigenheimkauf versalzt; oder die ein Jahrzehnt währende Nullzinspolitik der EZB, die Immobilen erst exorbitant verteuert und dann eine Inflation ausgelöst hat, deren Bekämpfung durch massiv steigende Zinsen die Bautätigkeit fast zum Erliegen brachten.

Noch nicht fertiggestelltes Haus

Als wenn dieser perfekte Immobiliensturm noch nicht gereicht hätte, mussten dann auch noch die Grünen mit ihrem Heizungsgesetz kommen und dem Wohnungsbau den Rest geben. Seitdem herrscht Ruhe auf dem deutschen Wohnbausektor, und das wird sich so schnell nicht ändern. Am allerwenigstens durch einen hastig einberufenen Baugipfel, der allein den Zweck hat, publizistisch ein paar Wellen zu produzieren.

Das muss getan werden

Wenn die Politik die Wohnungsnot ernsthaft lindern will, dann muss sie erstens die Grunderwerbsteuer flächendeckend senken, am besten auf Null, was in Bayern schon diskutiert wird. Sie muss sich weiter vom EH-40-Haus verabschieden, EH-55 reicht; sie muss die viel zu komplizierten Bauvorschriften vereinfachen, und sie muss Immobilien-Ersterwerbern von selbstgenutztem Wohnraum unabhängig von Alter und Energieklasse des Gebäudes die üblichen 20 Prozent an Eigenkapital als Darlehen gewähren.

Zudem darf die Mietpreisbremse, die viel mehr Schaden als Nutzen angerichtet hat, nicht über das Jahr 2025 hinaus verlängert werden.