Die Politik bekämpft den Vermögensaufbau: Warum das eigene Haus noch immer die beste Altersvorsorge ist

Alle paar Jahre untersucht die Bundesbank – weil sie sonst nicht mehr viel zu tun hat – das Privatvermögen der deutschen Haushalte. Die Ergebnisse sind nicht sonderlich wissenschaftlich, sie sind in der bleiernen Prosa deutscher Behörden abgefasst, und man kümmert sich ein bisschen sozialistisch um echte und scheinbare Ungleichheiten.

Aber die zentrale Aussage der jüngsten Untersuchung ist hochinteressant. Die lautet nämlich: Nur wer Immobilien besitzt, ist vermögend. Leute, die weder ein Haus noch eine Wohnung besitzen, haben fast gar nichts. Und selbst das Vermögen der wirklich Reichen, also jener oberen zehn Prozent, die mehr als 880.000 Euro haben, beruht zu mehr als 60 Prozent auf Häusern und Wohnungen – erst danach kommen Wertpapiere, Sichteinlagen auf Spar- und Girokonten und endlich Anteile an Unternehmen.

Eine Baustelle mit geplanten Neubauwohnungen in Ottendichl bei München. Nur wer Immobilien besitzt, ist vermögend.

Die wohlhabenden Deutschen sind damit ein Verein von Häuslebauern und Immobilienbesitzern. Und der beste und einfachste Weg zu Wohlstand und Vermögen führt über den Kauf und die Finanzierung der eigenen vier Wände – eine einfache, aber große Wahrheit, die unsere Großeltern im Allgemeinen und Schwaben im Besonderen seit jeher wussten.

Wie reich sind jetzt die Deutschen?

Darauf hat die Bundesbank eine klare Antwort: Im Mittel verfügten die Haushalte in Deutschland im Jahr 2023 über ein Nettovermögen von rund 324.800 Euro. Nettovermögen heißt: nach Abzug aller Schulden. Wenn also die Müllers soeben für 700.000 Euro ein freistehendes Einfamilienhaus gekauft und dafür ein Hypothekendarlehen über 500.000 Euro aufgenommen haben, dann beträgt ihr Nettovermögen (sofern sie sonst nichts haben) 200.000 Euro – und nicht 700.000 Euro.

Dieser schöne Wert von knapp 325.000 Euro Reichtum je Haushalt hat nun zwei Probleme: Erstens ist es nur ein rechnerischer Mittelwert – also kein realer Wert, den ein typischer Haushalt tatsächlich besitzt. Und zweitens ist dieser Durchschnitt höchstwahrscheinlich falsch.

Die zentrale Aussage der jüngsten Untersuchung der Bundesbank ist hochinteressant: Nur wer Immobilien besitzt, ist vermögend. Doch trifft sie überhaupt zu?

Warum die Zahlen der Bundesbank falsch sind

Es geht damit los, dass die Bundesbank zwischen Mai 2023 und Februar 2024 angeblich 4.928 Haushalte (0,01 Prozent aller Haushalte – viel zu wenig) mit rund 9.500 Personen befragt hat. Das mag sein, aber diese sogenannten Face-to-Face-Interviews haben ein großes Problem: Viele Menschen sagen nicht die Wahrheit, schon gar nicht, wenn es um Geld geht. Arme überschätzen ihr Vermögen. Reiche unterschätzen es bzw. rechnen sich arm, weil in Deutschland Reichtum als peinlich gilt und wirklich Reiche fremden Dritten sowieso nie sagen, was sie tatsächlich besitzen.

Nächstes Problem: Die Bundesbank-Befragung erfasst rund 2.000 Milliarden Euro weniger Vermögen, als laut ihrer eigenen gesamtwirtschaftlichen Vermögensstatistik in Deutschland eigentlich vorhanden sein müssten. Konkret heißt das: Laut ihren Umfragedaten (also dem, was Haushalte angeben) kommt die Bundesbank auf ein Nettovermögen von 8.000 Milliarden Euro (oder 8 Billionen Euro). Laut ihrer Gesamtstatistik (alle Vermögen zusammengezählt) jedoch errechnet die Bundesbank ein Gesamtvermögen von 10.400 Milliarden Euro (oder 10,4 Billionen Euro). Das ist eine riesige Diskrepanz. Die entsteht, weil gut situierte und sehr vermögende Haushalte in der Befragung systematisch untererfasst sind – also nicht nur ein paar Superreiche, sondern eine breite und statistisch relevante Oberschicht.

Hinzu kommt: Fast 80 Prozent der Befragten sind Wiederholungsteilnehmer, was die Fragerei für die Bundesbank bequem macht, aber die Ergebnisse erheblich verzerrt. Seit 2017 verzichtet die Bundesbank zudem darauf, wohlhabende Haushalte gezielt stärker zu berücksichtigen – während Menschen in Wohnheimen, Sammelunterkünften und Flüchtlingsunterkünften grundsätzlich nicht befragt werden. Und weil sich die ganze Erhebung auch noch über neun Monate zieht, können wirtschaftliche Veränderungen während dieser Zeit den Befund zusätzlich verzerren.

Eine Container-Siedlung als Behelfsunterkunft und Aufnahmelager an der Moscheestraße in Zossen im Bundesland Brandenburg. Menschen in Wohnheimen, Sammelunterkünften und Flüchtlingsunterkünften werden von der Bundesbank grundsätzlich nicht befragt.

All das lässt den Schluss zu, dass das durchschnittliche Haushaltsvermögen der Deutschen nicht bei 350.000 Euro, sondern bei 250.000 Euro liegt. Dieser Wert passt auch viel besser mit der Gesamtzahl der Haushalte zusammen. Im Jahr 2023 gab es laut Statistischem Bundesamt in toto 41,8 Millionen Haushalte in Deutschland, die – nach den eigenen Aussagen der Bundesbank – über ein Gesamtvermögen von 10,4 Billionen Euro verfügten. Multipliziert man diese 41,8 Millionen Haushalte mit einem Durchschnittsvermögen von 250.000 Euro, dann kommt man auf 10,45 Billionen Euro – exakt dem Gesamtvermögen aller Deutschen laut Bundesbank.

Warum der Durchschnittswert nichts aussagt

Trotz aller Rechnerei sagt dieser Durchschnittswert praktisch nichts aus. Das liegt daran, dass die meisten Deutschen weder 250.000 Euro (nach meiner Rechnung) noch 350.000 Euro (nach Rechnung der Bundesbank) auf dem Konto liegen haben – weshalb sie mit dieser Summe auch nicht auf Einkaufstour gehen können. Der Grund dafür liegt darin, dass die Vermögen in Deutschland ungleich (aber nicht ungerecht) verteilt sind. Die Verteilung der Vermögen wird in vielen Statistiken in Dezilen gemessen. Ein Dezil beschreibt einen Zehntelabschnitt einer Verteilung. Wenn also in einer Statistik von den reichsten und den ärmsten zehn Prozent der Deutschen die Rede ist, dann handelt es sich dabei um zwei Dezile – das oberste Dezil (die reichsten zehn Prozent) und das unterste (die ärmsten zehn Prozent).

Gehen wir diese Dezile jetzt nacheinander durch, dann sieht das vermeintliche Durchschnittsvermögen von knapp 350.000 Euro der Bundesbank schon ganz anders aus. Dann ergibt sich: Die ärmsten zehn Prozent der Deutschen haben überhaupt kein Vermögen, sondern nur Schulden – im Schnitt in Höhe von circa 11.000 Euro. Die nächsten zehn Prozent haben bescheidene 1.800 Euro an Vermögen. Erst im achten Dezil erreicht das Durchschnittsvermögen dann einen Wert von 260.000 Euro. Was bedeutet: 79 Prozent der Deutschen haben weniger Vermögen. Erst die obersten 20 Prozent verfügen über 400.000 Euro (neuntes Dezil) und endlich über eine Million und mehr (zehntes Dezil).

Anders ausgedrückt: Die unteren 79 Prozent besitzen noch nicht einmal eine abbezahlte Zweizimmerwohnung mit Einbauküche.

Die Vermögen sind ungleich verteilt

Diese Aussage wird viele überraschen, die glauben, wenigstens die Angehörigen der Mittelschicht wären alle immerhin etwas vermögend und untereinander einigermaßen gleich. Das ist nicht der Fall. Während die Top zehn Prozent der Haushalte mehr als 60 Prozent des Gesamtvermögens auf sich vereinen, besitzen die ärmeren 50 Prozent gerade einmal 2,4 Prozent vom großen Vermögenskuchen.

Teilnehmer mit Schild „Reiche Eltern für alle“ vor einer Villa bei der Demonstration des „SEK Grunewald“ (Spezial-Enteignungskräfte) im Berliner Villenviertel Grunewald, am 1. Mai 2024.

Das Vermögen der Deutschen besteht aus Immobilienbesitz

Woraus besteht das Vermögen der Deutschen? Auch das weiß die Bundesbank, schreibt aber ein bisschen allzu lapidar: „Aus den vergangenen Erhebungen ist bereits bekannt, dass Immobilien- und Unternehmensbesitz ein guter Indikator für die Höhe des Vermögens eines Haushaltes sind. Dies ist auch weiterhin der Fall. Haushalte mit Immobilienbesitz haben deutlich höhere Nettovermögen als Mieterhaushalte und sind entsprechend häufiger ab der Mitte der Vermögensverteilung zu finden. Dies gilt für Haushalte, die noch Hypothekenkredite bedienen, und für solche, die diese bereits abbezahlt haben.“

Allzu lapidar deshalb, denn es ist ausgerechnet die Bundesbank, die deutsche Immobilien seit 2012 für überbewertet hält, eine Preisblase nach der anderen kommen (und mysteriöserweise wieder gehen) sieht – und damit wenigstens implizit den Deutschen vom Kauf einer Immobilie abrät. Dabei hätte ein Mensch 2012 überhaupt nichts Besseres tun können, als ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen – denn die Preise haben sich danach bis 2021 mehr als verdoppelt.

Jetzt aber, da es jeder weiß, dämmert es auch der Bundesbank: Das Beste, was junge Menschen tun können, ein Vermögen aufzubauen, ist es, bereits in jungen Jahren eine Immobilie zu kaufen. Wer zur Miete wohnt, wird nie ein großes Vermögen aufbauen – auch wenn er Jahre und Jahrzehnte in Aktien, Fonds oder die zurecht beliebten ETFs (Indexfonds) einzahlt.

Die Bundesbank hat die Vermögensdiskrepanzen von Häuslebauern und Mietern genau nachgerechnet und ist zu einem erstaunlichen Schluss gekommen: Im Jahr 2023 hatten Haushalte, die eine eigene Immobilie besaßen, viel mehr Vermögen als Haushalte, die zur Miete wohnen. Besonders groß war der Unterschied, wenn die Immobilie schon komplett abbezahlt war: Diese Haushalte hatten im Schnitt (Median) rund 450.000 Euro Vermögen. Wer noch einen Kredit auf die eigene Immobilie laufen hatte, kam immerhin auf rund 380.000 Euro. Zum Vergleich: Haushalte, die zur Miete wohnen, verfügten nur über etwa 18.000 Euro Vermögen. Eigenheimbesitzer sind also im Schnitt 20- bis 25-mal wohlhabender als Mieter – vor allem, wenn ihr Haus oder ihre Wohnung schon abbezahlt ist.

Natürlich: Die reichsten 20 Prozent der Deutschen besitzen auch in Form von Sichteinlagen und Wertpapieren deutlich mehr Geld als die ärmeren Schichten – aber auch bei ihnen kommt der weitaus größte Teil ihres Vermögens (ca. zwei Drittel) durch Immobilieninvestments zustande.

In Wahrheit haben die meisten Deutschen das schon immer gewusst. Das „Schaffe, schaffe, Häusle baue“ ist nicht nur das Motto der Schwaben, sondern aller Bürger. Wer auch nur ein bisschen rechnen kann, der weiß: Ein eigenes Haus ist die beste Altersvorsorge. Kommt es ganz dick, kann ich das Haus beleihen oder ganz zu Geld machen. Wohne ich hingegen zur Miete und beziehe die deutsche Durchschnittsrente von 1.100 Euro brutto, dann besteht mein Vermögen aus einem Zahlungsversprechen des Staates – und sonst nichts. Obwohl das seit der Gründerzeit (ca. 1871 bis 1914) bekannt ist und ganze Generationen, die ein Haus besaßen, nach zwei Kriegen, einer Hyperinflation und zwei Währungsreformen immer noch ein Haus hatten – wird es trotzdem von Banken, Vermögensexperten, Medien und natürlich den Grünen immer geleugnet.

Ein Makler übergibt einem Pärchen die Schlüssel zu einer Wohnung in Berlin 2024. Wer auch nur ein bisschen rechnen kann, der weiß: Ein eigenes Haus ist die beste Altersvorsorge.

Die Grünen wollen kein Immobilieneigentum

Drei Viertel der Deutschen träumen vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung. Nicht die Grünen. Die würden Eigenheime am liebsten verbieten. Und wenn das nicht geht, dann wenigstens durch allerlei Schikanen bei den kommunalen Bebauungsplänen verhindern. Laut gesagt hat das 2021 Anton Hofreiter, von 2013 bis 2021 Vorsitzender der grünen Bundestagsfraktion – der übrigens selbst in einem schönen Haus mit Garten aufgewachsen ist. Für die Grüne Katrin Göring-Eckardt darf „Wohnraum keine Ware sein“, und im Grundsatzprogramm der Grünen von 2020 steht in schönstem DDR-Deutsch: „Der Boden gehört der Gemeinschaft. Wir wollen ihn dem spekulativen Markt entziehen und in Gemeineigentum überführen.“ Bräuchte es einen weiteren Beweis, dass die Grünen nie eine Umweltschutzpartei, sondern immer nur eine sozialistische Partei waren – hier ist er.

Die Grünen würden Wohneigentum am liebsten verbieten. Und wenn das nicht geht, dann wenigstens durch allerlei Schikanen bei den kommunalen Bebauungsplänen verhindern. Laut gesagt hat das 2021 Anton Hofreiter.

Der nichtgrüne Rest der Bevölkerung tut jetzt bitte einmal das, was er sonst nicht unbedingt tun sollte: Er glaube der Bundesbank. Trotz erheblicher methodischer und empirischer Probleme hat die Bundesbank mit ihrer Vermögensstudie in einem Punkt recht: Der beste Weg zum Vermögen geht über die eigene Immobilie.