Provisionen für Schrott-Immobilien: Was lief schief mit Influencer Immo Tommy?

Er gilt als einflussreicher Immobilien-Influencer – auf seiner Website heißt es: „Immo Tommy führt dich ganz einfach zu deiner eigenen Immobilie, die sich von selbst abbezahlt.“ Diese Rechnung scheint nicht aufzugehen, Medien berichten nun über zahlreiche Immobilienkäufer, die Immo Tommy „ins Unglück gestürzt“ habe. NIUS Kolumnist Markus Brandstetter erklärt, was genau da schiefgelaufen ist.

Finanz-Influencer Tommy Primorac (Immo Tommy) auf der Messe INVEST 2024.

Immer mehr Menschen, insbesondere Jüngere, holen sich ihr Wissen bei Influencern. Hauptsächlich auf YouTube, TikTok oder Instagram. Und jede Menge Leute haben so viel Vertrauen zu „ihren“ Influencern, dass sie sich von selbigen in allen Lebenslagen Rat und Hilfe erteilen lassen. Das fängt bei Fitnessratschlägen (Wie geht der perfekte Liegestütz?) an, geht mit Einkauftipps (Ist diese Tasche 5000 Euro wert?) und Kochrezepten (Mit diesem Bœuf bourguignon beeindruckst du Gäste) weiter und erstreckt sich bis zu Finanztipps (Mit Bitcoin reich werden).

Nun gibt es aber einen Unterschied, ob ich mir von einem Influencer erklären lasse, bei welchem Discounter ich in dieser Woche 10 Euro spare – oder ob ich meine Ersparnisse in Bitcoin, Aktien oder Immobilien investieren soll. Aber irgendwie sehen das nicht alle so, denn es gibt immer mehr Menschen, die auf der Basis von 60-Sekunden-Videos von Leuten, die sie nicht kennen und deren Qualifikationen sie nicht überprüfen können, lebensverändernde Entscheidungen treffen.

Einer dieser Influencer und ein richtig bekannter dazu ist der eloquente „Immo Tommy“, der auf TikTok und Instagram fast zwei Millionen Follower hat und sich selbst als Europas größter Immobilien-Influencer bezeichnet. Im wirklichen Leben heißt Tommy Tomislav Primorac, kommt aus Stuttgart und beschäftigt sich, wie sein Nickname schon sagt, mit Immobilien. Dieser Immo Tommy ist inzwischen mit einem handfesten Skandal konfrontiert. Der Spiegel spricht von Immobilienkäufern, die Tommy „ins Unglück gestürzt“ habe, der NDR, der ansonsten nie mit besonderen Recherchen auffällt, sogar von einer „Abzocke mit Schrottimmobilien“.

Allein auf TikTok hat Immo Tommy 1,1 Millionen Follower.

Worum geht es genau?

Der Traum vom Rundum-Sorglos-Paket 

Wie bei vielen groß aufgebauschten Geschichten ist auch hier im Grunde alles ganz einfach: Immobilien Tommy hat sich irgendwann nicht mehr auf kostenlose Tipps im Internet beschränkt, sondern handfeste Hilfe angeboten: Er hat seinen vielen Followern Immobilen inklusive Finanzierung vermittelt und sich offenbar auch um Mieter und Renovierungen gekümmert. Dieses Rundum-Sorglos-Paket war aber anscheinend nicht so sorglos wie gedacht, denn Tommys Kunden, die sich bereits auf dem Weg zum Immobilienmillionär wähnten, mussten irgendwann feststellen, dass ihr Vollkasko-Paket nicht hielt, was es versprach. Die Wohnungen, die manche der Käufer im Vertrauen auf Tommys Expertise noch nicht einmal besichtigt hatten, waren oft ihr Geld nicht wert, die abgeschlossene Finanzierung sah zwar hohe Zinsen, aber keine Tilgung vor, und aus dem Kaufpreis waren hohe Provisionen an Vermittler zu leisten oder gleich an Tommy selbst.

Schaut man sich diesen Fall ein bisschen genauer an, dann wird schnell klar, was da alles schiefgelaufen ist.

Es geht damit los, dass ein Mensch Investmententscheidungen, und gar die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie, was ja oft die größte einzelne Finanzentscheidung im Leben eines Menschen darstellt, niemals auf der Basis von 20-Sekunden-Videos auf TikTok treffen sollte. Natürlich behaupten alle Finanz-Influencer, dass sie binnen weniger Jahre, gewissermaßen auf der Couch liegend, allein aufgrund schlauer Entscheidungen Multimillionäre geworden sind. Und ihre geschätzten Abonnenten können dies im Handumdrehen auch werden, weil ja nur ein paar simple Ratschläge zu beachten sind. Auch Immo Tommy will seit 2016 mit dem Kauf einer Wohnung nach der anderen Multimillionär geworden sein.

Warum Tommys Tipps teuer werden können

Das ist das Erste, was einen stutzig machen sollte. Denn: Geld liegt nicht auf der Straße. Wer mit Aktien, Immobilien und Kryptowährungen Geld verdienen will, muss über (erhebliches) Startkapital verfügen (sagen wir 250.000 Euro), risikobereit sein, intelligent, kühl und rasch entscheiden können und Markt und Umfeld gründlich verstehen. Dabei kann einem ein Influencer kaum helfen, denn der Weg zur ersten Million geht weder über die eine Superaktie, die bald wie verrückt abzischen wird (wir denken an Wirecard oder früher EM.TV), noch über drei heruntergekommene Wohnungen in Hochhäusern aus den 1970er-Jahren am Stadtrand von Duisburg, mit denen einzig der Vermittler Geld verdient.

Wer ohne fundiertes Wissen mit Aktien und Bitcoin handelt, setzt viel Geld aufs Spiel.

Punkt zwei, der wenigstens mir ewig ein Rätsel bleiben wird, ist die Tatsache, dass Leute eine Wohnung über einen Vermittler (wie Tommy) kaufen – ohne sie gesehen zu haben. Und in manchen Fällen ist dieses Objekt dann auch noch 500 Kilometer vom Wohnort entfernt. Ein uralter amerikanischer Spruch besagt, bei Immobilien zählten allein drei Faktoren: Lage, Lage, Lage. Ganz so ist es nicht: Bauzustand, Etage, Schnitt der Wohnung, Aufzug, Keller, Tiefgarage, Verkehrsanbindungen, Ausblick, Nachbarn, Geschäfte, Ärzte, Schulen, Kindergärten, Schwimmbäder etc. spielen auch eine Rolle. Aber eines muss klar sein: Jeder Wohnungskäufer muss das, was er da kauft, mit eigenen Augen gesehen haben. Und auch nicht nur einmal am Abend oder am Sonntag, wenn der Verkehr sich beruhigt und der Lärm abebbt – sondern zur Stoßzeit am Freitag nach Feierabend, wenn alle fahren, gehen und trappeln, abends den Grill anschmeißen, auf dem Balkon feiern und bei offenen Fernstern Fußball schauen.

Eine Wohnungsbesichtigung sollte jeder potentielle Käufer gemacht haben.

Genauso unverständlich ist Tommys Empfehlung, Immobilien weit weg vom eigenen Wohnort zu kaufen, am besten in einer Stadt, in der man noch nie war und wo man nie hinkommt. Ganz falsch!

Eine vermietete Immobilie ist ein Investment, um das man sich kümmern muss. Mieter ziehen ein und aus, Besichtigungen sind durchzuführen, Schlüssel zu übergeben, Wohnungsübergabeprotokolle zu erstellen und Reparaturen und Renovierungen zu organisieren. Wer soll sowas über eine Entfernung von 500 Kilometer hinweg viele Male (denn Mieter in billigen Wohnungen wechseln häufig) bewältigen? Das ist teuer, kaum praktikabel und auf Dauer viel zu anstrengend. Eine Investment-Immobilie sollte nicht weiter als 50 Kilometer vom eigenen Wohnort entfernt sein und auch dort nie in einer Ecke liegen, die man nicht kennt.

Merke: Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital und Tilgung ist Unsinn

Richtig gefährlich wird es mit den Tipps, wenn da einer Bankfinanzierungen empfiehlt, die auf Eigenkapital verzichten und keine oder kaum Tilgung (Tilgung meint Rückzahlung) vorsehen. Klar gibt es solche Kredite. Banken und Bausparkassen bieten in der Tat Kombinationen aus Bausparverträgen (zum Ansparen von Eigenkapital) und Hypothekendarlehen an, die kaum Tilgung enthalten. Aber wer so einen Vertrag unterschreibt, der zahlt sich – sorry – dumm und dämlich.

Nehmen wir beispielhaft eine Wohnung für 500.000 Euro. Der Käufer bringt die üblichen (und von allen Banken verlangten) 20 Prozent Eigenkapital (100.000 Euro) mit und finanziert die restlichen 400.000 Euro auf zehn Jahre fest zu einem im Moment üblichen Zinssatz von 3,25 Prozent. Jetzt kommt aber noch die Tilgung drauf. Liegt die bei 1 Prozent per annum (im Jahr), dann beträgt die Restschuld nach zehn Jahren 360.000 Euro, bei 2 Prozent Tilgung beträgt sie 320.000 Euro und bei 3 Prozent 280.000 Euro. Wer also, wie bei den von Immo Tommy vermittelten Finanzierungen, lediglich mit 1 Prozent (oder gar weniger) tilgt, der zahlt viel länger ab und entrichtet über Jahrzehnte wesentlich mehr Zinsen an die Bank: Bei 1 Prozent Tilgung dauert es 36 Jahre, bis die Wohnung schuldenfrei ist, bei 2 Prozent Tilgung 25 Jahre und bei 3 Prozent Tilgung 20 Jahre. Sowas ist ein absolutes No-Go. 

Auch wenn es wehtut: Wer über keine 20 Prozent Eigenkapital verfügt und nicht von Anfang an mit 3 Prozent tilgen kann – der sollte keine Immobilie kaufen.

Hätten Tommys Kunden sich an diese grundsätzlichen Ratschläge gehalten, hätten sie also ihre Anlageimmobilie (darum ging es den meisten) gründlich inspiziert, auf Provisionszahlungen an Tommys Netzwerk verzichtet, das notwendige Eigenkapital mitgebracht und dann bei ihrer Hausbank (oder über einen Hypothekenvermittler im Internet wie Interhyp oder Dr. Klein) einen handelsüblichen Hypothekenkredit abgeschlossen – dann wäre ihnen einiges erspart geblieben.

Dann hätten sie immer noch den üblichen Stress mit dem Vermieten (den Tommy nie erwähnt) und all die ganz normalen Scherereien mit Hausverwaltern, Nachbarn, Mietern, Handwerkern und Hausmeistern gehabt – aber sie hätten keine Schrottimmobilien gekauft, deren Finanzierung sie jetzt in ein möglicherweise lebensveränderndes Desaster stürzt und jahrelange Gerichtsprozesse notwendig macht.

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