SPD will Mietenstopp: Der schnellste Weg, eine Stadt zu zerstören (ohne sie zu bombardieren)

Die SPD fordert in einem „Maßnahmenpaket für bezahlbares Wohnen und zukunftsgerechtes Bauen“ unter anderem einen „bundesweiten Mietenstopp“. Laut diesem dürften die Mieten „in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt“ in den kommenden 3 Jahren nicht mehr als 6% und bis maximal „zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ steigen.
 
Was sich auf den ersten Blick wie ein Segen für alle Mieter anhört, die in Städten und Gemeinden leben, die von starken Mieterhöhungen betroffen sind, dürfte langfristig enorm negative Folgen für den Immobilienmarkt haben, wenn es durchgesetzt würde.
Denn: Bereits in den vergangenen Jahren sind immer mehr Maßnahmen zur Begrenzung der Mietpreise von den Regierungen beschlossen worden (z.B. die sogenannte „Mietpreisbremse“). Diese sollen – geht es nach der SPD – auch fortgesetzt und erweitert werden.

Trotz allem sind die Mietpreise zuletzt insbesondere in den Großstädten wie Berlin stark angestiegen.

Das Problem wird noch verschärft

In meiner aller ersten volkswirtschaftlichen Vorlesung an der Universität Bonn hörte ich folgenden Satz, den ich bis heute nicht vergessen habe: „Der schnellste Weg eine Stadt zu zerstören, ohne sie zu bombardieren, ist die Preise zu begrenzen.“ Ich musste damals erst einmal schlucken, doch der Satz ist zeitlos richtig. Die Politik unterschätzt maßlos die Folgen ihrer Anreizsetzung.
 
Das Problem am deutschen Immobilienmarkt besteht darin, dass laut Studie des Pestel-Instituts und des Bauforschungsinstituts ARGE über 700.000 Wohnungen fehlen. Die Migration nach Deutschland hat dabei einen erheblichen Anteil. Das Wanderungssaldo, gemäß Statistischen Bundesamt, besagt, dass im Jahre 2022 1,5 Millionen Menschen mehr nach Deutschland gezogen als abgewandert sind.

Ein Neubau entsteht. In Deutschland fehlen 700.000 Wohnungen.
 
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Angestiegene Zinsen und höhere Baukosten

Trotzdem wird nicht mehr gebaut, sondern weniger. Die Baugenehmigungen sind historisch eingebrochen, um bis zu 50 Prozent. Die Baugenehmigungen im Neubau sind von Januar bis Juni 2023 gegenüber dem Vorjahr für Einfamilienhäusern um 35,4 Prozent, für Zweifamilienhäusern um 53,4 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 27,0 Prozent gefallen.

Dies hat Gründe. Der offensichtlichste Grund sind die stark angestiegenen Zinsen. Diese verteuern die Finanzierung des Immobilienbaus. Aber auch die politische und wirtschaftliche Unsicherheit, die die deutsche Bundesregierung insbesondere auch im Verhältnis mit Immobilien (etwa Wärmepumpe) ausstrahlt, trägt nicht gerade dazu bei, dass mehr Immobilien gebaut werden. Auch sind die gestiegenen Baukosten insbesondere in Verbindung mit zahllosen staatlich verordneten Kosten (z.B. Wärmedämmung) ein wesentlicher Grund.
 
Wenn nun noch stärker in die Mietpreise eingegriffen wird, reduziert sich noch einmal der Anreiz Immobilien zu verwirklichen. Wenn der Immobilienbau immer teurer wird und mit den Mieteinnahmen keine attraktive Rendite erzielt werden kann, wird kein privater Akteur Wohnungen oder Häuser bauen. Das Problem des Mangels an Wohnungen wird also noch größer. 

Die nächste Folge – der Ruf nach mehr staatlich gebauten Wohnungen – ist bereits zu hören. Es wäre wieder einmal so, dass der Steuerzahler für die durch staatliche Akteuere geschaffenen Probleme, aufkommen müsste.

Wohnungsbestand droht zu verfallen

Darüber hinaus wird es bei Eingriffen in die freie Preisbildung auch Folgen für den Wohnungsbestand geben. Wenn keine attraktive Rendite mehr durch Renovierungen zu erzielen ist, werden diese unterbleiben und der Wohnungsbestand wird immer mehr verfallen. Damit zerstört man mittelfristig das Bild und die Lebensqualität in einer Stadt.
 
So stärker in die Mietpreise eingegriffen wird, desto eine größere Rolle werden auch persönliche Kontakte und im Zweifel ein Schwarzmarkt spielen.
 
Neben den Faktoren des starken Migrationsdruck und der gestiegenen Baukosten, spielen die höheren Zinsen zur Baufinanzierung eine sehr wesentliche Rolle.

Die stark gestiegenen Zinsen in der Eurozone – bei gleichzeitig bisher nur geringfügig gesunkenen Immobilienpreisen – haben dazu geführt, dass es, im Verhältnis zum Einkommen, sehr teuer geworden ist eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Die Darlehensbedienung kostet die Deutschen, zu den jetzigen Rahmenbedingungen, einen deutlich größeren Anteil ihres Einkommens als zuvor. Dies gilt insbesondere in einer Zeit von sinkenden Reallöhnen.

Die EZB hat immer wieder den Leitzins erhöht.

Zinserhöhung der EZB verringert Zahl der Immobilienkäufe

Noch vor zweieinhalb Jahren waren die Immobilienfinanzierungsbedingungen historisch gering. Doch das hat sich rapide geändert. Die schnellsten Zinserhöhungen in der Geschichte der EZB haben mit dazu beigetragen, dass die Anzahl der Immobilienkäufe drastisch eingebrochen ist.

Die Mietpreise sind nicht genauso stark angestiegen, wie die Kosten zur Finanzierung einer Immobilie, so dass viele, die gerne eine Immobilie hätten kaufen wollen, nun auf den Mietmarkt drängen und damit die Preise treiben. Höhere Mietpreise geben in einer Marktwirtschaft den Anreiz für Investoren mehr Wohnungen zu bauen, da die Rendite steigt. Werden die Mietpreise hingegen staatlich festgesetzt, unterbleiben diese Investitionen.
 
Vermeintlich gewinnen auf kurze Frist Mieter etwas Luft durch Eingriffe in die Mietpreise, die langfristigen Folgen sind aber gravierend. Und über die Eigentumsrechte der bisherigen Wohnungs- und Hausbesitzer haben wir noch gar nicht gesprochen.

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