Krise in der Bau-Branche: Die Immo-Lage ist katastrophal, aber nicht ernst

Die Baubranche liegt am Boden, das bestätigt auch ein jüngst vorgestellter Bericht der Immobilienweisen. Warum ihren prognostischen Fähigkeiten trotzdem nicht vertraut werden sollte, erklärt Immobilien-Experte Markus Brandstetter. Es gebe Licht am Ende des Tunnels.

Gegen Ende des Ersten Weltkriegs soll es zwischen der deutschen Obersten Heeresleitung und dem österreichischen Generalstab zu folgendem Telegrammwechsel gekommen sein. Berlin an Wien: Hier ist die Lage ernst, aber nicht katastrophal. Wie ist die Situation bei Euch? Wien an Berlin: Bei uns ist die Lage katastrophal, aber nicht ernst. An diesen Austausch von Depeschen fühlt sich erinnert, wer das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 liest.

Das Gutachten stammt vom Rat der Immobilienweisen. Das sind vier Männer und eine Frau, darunter zwei Professoren, die beruflich alle mit Immobilien zu tun haben. Einmal im Jahr nehmen diese Weisen im Auftrag des ZIA die deutsche Immobilienwirtschaft unter die Lupe und veröffentlichen dann ein buchdickes Kompendium, das der ZIA gerne als „entscheidenden Gradmesser der Branche“ anpreist.

Wer ist denn jetzt der ZIA? Der ZIA ist der Zentrale Immobilien Ausschuss, und das wiederum ist der selbsternannte „Spitzenverband der Immobilienwirtschaft“. Der ZIA ist keine Behörde, auch wenn das manchmal so scheint und er das vielleicht gerne wäre, sondern ein als Verein registrierter Verband, der es sich auf die Fahnen geschrieben hat, mit seinen Frühjahrsprognosen für „mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten zu sorgen“ – ganz so, als könnten Markt und Immobilienportale das nicht von ganz allein.

Die Kosten in der Baubranche zeigen derzeit nach oben.

Gute Absichten, brave Bekenntnisse

Der ZIA fordert durchaus das Richtige: zum Beispiel eine bundesweit einheitliche Bauordnung, höhere Abschreibungen, niedrigere Grunderwerbsteuern, eine Reform der Grundsteuer und schnelle Genehmigungsverfahren – erreicht aber wenig. Das beste Beispiel ist die verheerende Grundsteuerreform der Jahre 2022 und 2023, die 2025 aber nicht, wie vom ZIA jahrelang artig gefordert, zu einer gerechteren, geschweige denn niedrigeren Grundsteuer führen wird, sondern zu ihrer massiven Erhöhung.

Kaum anders war es bei Mietpreisbremse und Berliner Mietendekel, die der ZIA wohl beide zaghaft in Frage gestellt hat, die er jedoch nie klar als das benannt hat, was sie in Wirklichkeit sind: eine quasi-sozialistische Klientelpolitik, die die Schaffung bezahlbaren Wohnraums verhindert wie nichts sonst. Auch sonst stellen die vielen Anregungen, Wünsche und Klagen des Verbandes nie etwas anderes dar als das, was man aus evangelischen Kirchen kennt: gute Absichten, brave Bekenntnisse und fromme Wünsche.

Ähnlich verhält es sich mit den prognostischen Fähigkeiten des ZIA, die irgendwo zwischen mangelhaft und inexistent changieren. Die hochdekorierten Verbands-Experten können weder in die Zukunft der Immobilienwirtschaft schauen, ja noch nicht einmal in ihre Gegenwart, sondern immer nur in die Vergangenheit. Im Gutachten von 2010 gingen die Autoren von einem inexistenten Wohnungsüberhang aus, 2012 wussten die Experten nichts vom längst spürbaren Immobilienaufschwung, 2015 prognostizierten sie das Ende steigender Mieten, 2017 fantasierten sie von der kräftigen Ausweitung des Wohnungsangebotes und sagten wieder ein Ende der Mietsteigerungen voraus, 2019 hielten sie zukünftige Zinserhöhungen für unwahrscheinlich, 2020 wussten sie, dass Bevölkerungswachstum und Wohnungsnachfrage zurückgingen, Mieten und Baupreise aber erstaunlicherweise stiegen, 2021 erklärten sie die Zuwanderung für beendet und die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Wohnungsmarkt für vernachlässigenswert, und 2022 träumten sie von stetig steigenden Baufertigstellungen.

Plötzlich sind neue Herausforderungen da

Im Frühjahrsgutachten 2023 bemerkten die Weisen dann überrascht, dass Migration, Zinsen und Mieten plötzlich gestiegen waren, weshalb „der Wohnungsmarkt vor neuen Herausforderungen stand“, was dann allerdings mit der Plattitüde erklärt wurde, dass die Märkte irgendwie aus dem Gleichgewicht seien, das sie jetzt halt wieder finden müssten.

Vor wenigen Tagen hat der ZIA nun das Frühjahrsgutachten 2024 vorgelegt. Und jetzt, nach so vielen Schönwetterberichten, wird zum ersten Mal eingestanden: „Der Wohnungsneubau befindet sich in einer tiefen Krise.“ Nachdem sie viele Jahre hindurch von der Fertigstellung von mehr als 300.000 Wohnungen pro Jahr ausgegangen waren, wissen inzwischen auch die Immobilienweisen, was das ifo Institut schon lange weiß: dass in diesem Jahr 210.000 und 2025 vermutlich nur 175.000 Wohnungen fertiggestellt werden – verheerende Zahlen, die den Markt für Investoren, Mieter und Vermieter ein Jahrzehnt lang aufmischen werden.

Mit Verweis auf die gestiegenen Bauzinsen rechnen die ZIA-Experten vor, dass bei Hypothekenzinssätzen von vier Prozent die Neubaumieten bei 21 Euro pro liegen müssten, um Bauherren eine vernünftige Rendite zu bieten. Bei den aktuellen Neubaumieten von 14 Euro je Quadratmeter ein vollkommen realitätsfernes Szenario.

Im Stadtteil Neuperlach in München entstehen neue Eigentumswohnungen.

„Wer heute baut, geht bankrott“

Andreas Mattner, der Präsident des ZIA, hat die von seinen Experten so überraschend prognostizierte historische Krise der Bauwirtschaft auf die griffige Formel gebracht: „Wer heute baut, geht bankrott.“ Bauen, verkündet der Chef des ZIA, sei „faktisch unmöglich geworden“. Die Branche, die „19 Prozent zum Bruttoinlandsprodukt beisteuert“, steht für Mattner „so schlecht und kritisch wie nie in der Nachkriegsgeschichte da“.

Wenn die Prognosen der Immobilienweisen in der Vergangenheit als Gradmesser dienen können, dann ist diese Hiobsbotschaft ebenso fragwürdig wie die Schönwettervorhersagen davor. Ja, die Bauwirtschaft geht im Moment durch eine schwere Zeit, und die wird auch noch zwei, drei Jahre anhalten. Aber dann wird das Dunkel sich lichten. Mehrere Faktoren kommen hier zusammen. Der erste und wichtigste ist die EZB, die ab der zwei Jahreshälfte 2024 die Zinsen senken wird, weil sie eine langandauernde Rezession in der ganzen EU verhindern will und muss. Das wird die Bauzinsen senken und Bauvorhaben, die im Moment unrentabel erscheinen, wieder rentabel machen.

Der zweite Faktor ist die weiterhin extrem hohe Nachfrage nach Wohnraum, die auf – wenn schon nicht sinkende, dann doch stagnierende – Preise bei den Bauleistungen trifft. Die momentan ablaufende und ökonomisch notwendige Marktbereinigung am Bau durch eine Insolvenzwelle wird in drei, vier Jahren zu einer reduzierten, aber erstarkten Zahl an Bauunternehmen führen, wodurch die Bauwirtschaft auf eine neue Basis gestellt wird. Eine Abwahl der Ampelregierung und eine Neubesetzung von Wirtschafts- und Wohnungsbauministerium könnte nach einer Neuaufstellung der KfW-Fördermittel, einer Lockerung des Heizungsgesetzes und einer Senkung der Grunderwerbsteuer zu einem richtigen Neustart der Baubranche führen.

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